西安萬科一盤直降 2000元/㎡ ？！為保銷冠“背水一戰”？

西安論壇

萬科翡翠天譽降價了？12月3日，樓市君得到的消息稱，前天萬科翡翠天譽開盤限價13500-14000元/㎡，而上批次房源價格16000元/㎡，價差達到2000元/㎡左右！

據知情人士爆料：翡翠天譽之前推出的是一棟“樓王”產品賣到16000元/㎡，但賣得特別慢，新推的這單元“位置很一般”，是精裝160㎡的戶型，其銷售均價為14000元/㎡。

翡翠天譽調價的理由之一是“位置很一般”，但說實話，同一個地塊，同一個小區，能被稱為“樓王”的樓棟，位置能差到哪些去？能有2000元/㎡的價差？

實際上，““位置很一般”已經是萬科調低售價的一個官方理由。早在今年國慶期間，萬科翡翠國際新推的房源價格出人意料地9500元/㎡起，與之前房源有10000元/㎡左右的落差，萬科就給出同樣的理由。

實際上，在過去幾年，作為西安房地產行業的“銷冠”，萬科一直是房價的風向標。領漲西安房價時，有萬科的樓盤；現在價格下調，又是從萬科開始。
那么，這次萬科樓王位置降價2000元/㎡，是又將引領樓市風潮，還是有著其他秘密？


1、“被降價2000”？主動清盤？

眾所周知，由于西安樓市重啟商品房售價物價局備案程序，近期西安樓市多個項目新獲批項目均價，低于市場預期，普遍價差在1000元/㎡。

且不論萬科翡翠天譽樓王直降2000元/㎡是被物價局“斬切”還是“真降價”，但有意思的是，伴隨著翡翠天譽的降價，是案場優惠力度的加大。

據悉，此次翡翠天譽一次性付款優惠點位為95折，首付八成的優惠點位為97折，首付六成享受優惠是98折；與此同時，萬科東方傳奇一次性付款優惠點位是92折，首付八成即可享受95折優惠，首付六成是98折，此外還有認購優惠和按時簽約一個點的優惠……

2、降價只為�！颁N冠”？

一般而言，受備案價格壓低的影響，開發商在銷售案場點位優惠更少，甚至取消，這也是西安房企的常態。但是西安萬科又降價，又各種點位優惠，到底是“嫌棄”自己利潤空間太大，還是有其他難言的理由？

究竟是什么原因促使行業大哥萬科冒著“被維權”的風險，如此大額優惠促銷？

據接近萬科的相關人士透露，在翡翠天譽“降價”的原因中，其中很重要的一個原因就是“12月要沖刺60億”，必須提高銷售速度，在翡翠天譽之后，西安萬科將全面供貨，萬科潤園和萬科東方傳奇也就馬上推出新貨，一切都是為了今年“200億”的銷售目標。

實際上，作為進入西安已經10年的萬科，此前在西安開發樓盤眾多，并在過去3年蟬聯西安市場銷冠。但由于過去幾年市場比較平淡，直到2016年，西安萬科的銷售業績才跨“過百億”門檻。

而在過去一兩年間，西安市場發生翻天覆地的變化，融創、碧桂園、新城控股……等全國房企大舉進入西安，并迅速完成戰略布局。融創、恒大、碧桂園等房企近年來表現尤為生猛，尤其是從2017年在土地市場、項目并購、項目銷售等綜合表現上，“融恒碧”等大有“逼宮”之勢，或在2018年萬科“老大”寶座將首次迎來讓位。

市場消息顯示，2015年9月才進入西安的融創，2017年的目標也是200億。今年前10個月，西安融創已完成130億的銷售額，而萬科今年前11月僅完成140億元的銷售額（其中的27億元為2016年結轉）�；蛟S，正是這種步步緊逼，為了力�！颁N冠”之位，才迫使萬科不得不做出斷臂求生之舉。

另外，作為行業公認的“一哥”，萬科的一舉一動都引發市場關注。在房價漲跌方面，它一直是樓市的風向標。早在今年3月公布2016年年報時，萬科就表示對國家的樓市調控政策“感到欣慰”，已經對12個城市的13個項目計提了“跌價準備”。

亦有分析人士指，“每當樓市走入調控周期時，萬科都會降價”�；蛟S，目前西安市政府對于樓市的管控，讓萬科認為市場進入調控期，故而降價。這是其降價的猜測原因之一。

3、布局多元化套現需要？

如果說，單盤單批次房源，因客觀原因價格出現調整，可以理解為偶然。但從國慶期間萬科翡翠國際突然推出9500元/㎡起房源驚爆市場，到金域未央以均價10500元/㎡面市，再到翡翠天譽的13500-14000元/㎡，那就不得不讓人懷疑這是一場萬科“蓄謀已久”的降價！

不少人已經注意到，萬科盤在優惠力度上與首付比例緊密掛鉤，首付六成的開端就發生在萬科盤身上。首付七成、八成，優惠更大，一次性付款可享受92折！這也說明萬科在狠抓資金回籠！為什么力度要加大？

“現金為王”的背后，或與萬科現階段的多元化布局有著密切關聯。

11月7日，萬科舉行了有關月度經營數據電話會議。在此后被媒體爆出的王石觀點稱，政府的調控未來將會繼續持續下去，2018年是房地產的小年。一二線的城市房價在近期是很難再次大幅度增長。未來將形成萬科、恒大、融創、碧桂園四強爭霸的局面。

而早在2017年7月19日，郁亮在接受新華視點采訪時說，中國房地產行業到了新階段，萬科布局將發生變化。住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。

在西安，萬科其實也早就謀求更多業態的布局。

目前浮出水面的，除了已布局數量龐大的長租公寓外，在經開區有經開·萬科中心寫字樓（只租不售）；與曲江合作建設文創綜合體曲江創意谷已經啟動；與港務區合作建設“新合新苑”安置項目，還將建設“萬科國際廣場”城市綜合體，包括超高層寫字樓和創意產業園區，將在2020年12月底前建成并正式運營；還與灃東新城合作，打造生產性服務業總部基地灃東企業公館項目；與陜西地建合作，深入富平縣打造萬科·地建濱河四季……

或許，萬科盤新推房源價格的調整，為促進資金回籠而采取的優惠力度加大，核心原因還是自身需要，因為上述產業項目的投資資金需求是巨大的，且多數是不能實現大額現金流的，從住宅部分快速套現就顯得順理成章了。

chengshijianshe

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